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调研显示：租房群体渐重居住体验******
中新网上海1月10日电 (记者 陈静)记者10日获悉，《全国重点城市业主出租偏好观察》(下称《观察》)显示，近年来租客群体更关注居住品质，“有服务、有智能、有品质、有空间”的“改善型”需求，已然成为新的租房需求。而城市业主却受限于房屋老化，户型陈旧、装修老化等，感到“出租难、收益低”。
中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的《观察》，对时下租客租房需求与重点城市业主出租观念进行了调研。调研显示，选择整租、“多一间房”、要求配备智能家居等成为租客主流需求。除常规的卧室、客厅之外，越来越多租客倾向增加单独区域或空间，用来作为娱乐、办公或者储藏空间。这说明“居住体验因素”影响力加强。
从调研的10个主要城市来看，租房市场的房源多以老房为主。 中国城市住房租赁智库联合自如研究院供图面对需求不断升级的租客，近年来城市业主开始面临多重出租难题。长期空置、房子持续“出问题”、租金收益不及预期等是令业主头疼的问题。调研团队方面当日对记者表示，房屋品质不足、生活服务缺失、合规性挑战等问题是导致出租不理想的部分原因。其实，这些也是业主个人自行打理的闲置房屋普遍存在的问题。
据介绍，从调研的10个主要城市来看，租房市场的房源多以老房为主：其中，北京、上海、深圳、广州出租房源的平均房龄超过22年，而目前装修合理使用年限在10到15年，老龄化房源存在一定的户型陈旧、装修老化等问题；成都、武汉、杭州等新一线城市的出租房源虽然“年轻”些，但平均房龄也在12年左右，因为出租房房源在新城区、卫星城区数量占比高，毛坯房、简装房较为常见。
调研显示，在租房需求、出租难点快速变化的影响之下，城市业主们的出租观念也在悄然发生着变化。 数据显示，目前有超过六成的业主认可“追求年度总收益＞追求单月高租金”“出租率稳定最重要”“出租前可以在装修上适当投入”“可选择专业长租机构出租”等观点，有超过四成业主表示会将“能否提供明确的租金收益规划”和“能否提供保底收益”作为重要的委托决策标准。
调研团队方面认为，专业长租机构或成为弥合城市租住群体不断提升的品质需求，与个人业主条件有限的房屋供给间的重要“联结器”。有分析显示，春节后的租房市场或将迎来一轮大幅回升，进入春夏季之后，白领及高校毕业生群体将会助推形成一波需求浪潮。调研团队方面认为，个人业主也需要对自身房源的市场竞争力有理性认知，在租住需求爆发期到来之前，通过机构托管、装配升级等方式，提升房屋出租价值，为实现长期稳定出租、综合收益提升打下基础，也以此提升闲置房屋的供给价值，为新市民幸福安居贡献力量。(完)
【光明云说法】为入职而“假结婚” “假结婚协议”能否对抗真的登记结婚？****** 都市情感剧《爱的二八定律》讲述了女主秦施为了满足知名律所入职女律师需已婚的要求，与男主阳华阴差阳错“假结婚”，但是历经种种“真相爱”的故事。“假结婚协议”能否对抗真的登记结婚？“假离婚”和真离婚哪个算数？这些问题不论是在剧中还是剧外都有探讨的必要。一起来听听法官怎么说。 “假结婚协议”vs真登记结婚 秦施为了入职诚与慧律师事务所伪造了自己“已婚”的身份，阳华为了躲避母亲的催婚让秦施假扮自己的未婚妻，二人一拍即合约定了半年的假结婚期限并签署了协议。后来律所在整理档案时要求秦施补齐已婚的材料，二人决定登记结婚，并签署了为期三年的“结婚协议”及婚前财产协议。 秦施和阳华签署的为期三年的“假结婚协议”能否对抗二人在民政局的“真登记结婚”？ 根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编之规定，结婚登记应自愿合法。所谓自愿，即“男女双方完全自愿”，且“要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关申请结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。完成结婚登记，即确立婚姻关系。”所谓合法，即不存在民法典规定的婚姻无效的情形或者规定的可撤销的情形。 北京朝阳区人民法院综合审判庭武鑫蓉说，只要男女双方自愿领证，且不存在重婚、有禁止结婚的亲属关系、未达到法定婚龄、受胁迫、隐瞒重大疾病等情形，婚姻关系对登记双方均有约束力。不论双方有无感情基础、是否真心建立婚姻家庭关系、登记结婚有何种目的，在法律上都是“真结婚”。因此，秦施和阳华的“假结婚协议”不能对抗二人在民政局的真登记结婚。 “剧中，秦施“假结婚”是为了满足律所苛刻的入职条件，而现实生活中，通过“假结婚”想要达到的目的多种多样，如为子女办理户口、取得买房资格、过户购车指标等。看似一纸简单的婚约能撬动巨大的利益杠杆，实则隐藏着更多、更复杂的法律风险。”武鑫蓉说，第一，人身风险。第二，财产风险。第三，继承风险。 秦施和阳华“假结婚真相爱”的经历固然浪漫，但现实更多的是“人财两空”的狗血。不论从哪个方面看，“假结婚”这种破坏法律严肃性和婚姻神圣性的“饮鸩止渴”的行为都是不可取的。 “假离婚协议”VS真离婚 除了“假结婚”，“假离婚”这个概念我们也不陌生。虽然本剧中没有演绎，但是其他的热播剧和日常生活中，为了取得购房资格、逃避共同债务或者获取其他利益“假离婚真分手”的例子比比皆是。 “假结婚协议”中男女双方为保护个人财产往往进行最清晰的分割，如约定分别财产所有制；而“假离婚协议”中为了达到最终目的，势必会存在妥协、隐瞒、退让，如将本应平等分割的房产约定为一方所有。当“假离婚”变“真分手”，签署的假离婚协议是否有效？能否对共同财产重新分割？ “假离婚”是夫妻双方为获取某一利益约定暂时离婚，待达成目的后再行复婚的行为。与“假结婚”一样，法律上没有“假离婚”的概念。夫妻双方可以选择在民政局协议离婚，也可以选择在人民法院诉讼离婚。 民法典规定，“完成离婚登记，或者离婚判决书、调解书生效，即解除婚姻关系。”男女双方想要恢复婚姻关系，只能重新登记结婚，但凡一方“假戏真做”不愿复婚，都无法“破镜重圆”。 武鑫蓉说，如果“假离婚”引发财产纠纷，法院可依据诉求对所谓的“假离婚协议”中当事人处分财产的真实意愿进行审查，并从当事人在签订协议前后的相关行为予以认定。如果通过举证质证可以确认签署离婚协议并非基于夫妻双方情感破裂而是为了追求其他利益，这种情况可以认定以虚假的意思表示签订的财产分割条款无效。如果有证据证明“假离婚协议”中的财产分割条款并非双方真实意愿，则应依法对夫妻共同财产重新分配。 承载着感情与责任的婚姻不应成为利益的牺牲品。切莫因“小利”失“真情”，最后“鸡飞蛋打”。 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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